Circunstancias contractuales que concurren en el estado de alarma:
a.- La circunstancia ocurrida es ajena a lo pactado.
b.- No hay culpa del afectado por la pandemia de coronavirus, ni tampoco cabe cargar al arrendador con ninguna culpa.
c.- Resulta de forma sobrevenida e inesperada.
d.- No era un riesgo previsible.
e.- La incidencia de los efectos del virus es relevante y grave.
f.- El cumplimiento del arrendatario deviene «imposible o supone un grave desequilibrio económico».
Se trata de evitar litigios en los que los litigantes adoptarán posturas maximalistas para defender sus intereses, y ello a pesar de ser conscientes de que la situación por la que atravesamos. El fin es lograr la equidad, contemplando las circunstancias económicas de las partes, pues la renta de alquiler puede ser uno de los pocos ingresos que tiene el arrendador.
Hay que distinguir dos supuestos:
1.- El libre acuerdo de las partes: en virtud del art 1255 Cc, arrendador y arrendatario son absolutamente libres para pactar la acomodación a la situación con equilibrio de intereses en función de las circunstancias de ambos.
2.- La estricta aplicación del RD 15/2020 de 21 de abril
En este caso la situación es distinta si el arrendador se considerado “gran tenedor” de fincas o administración pública que si es un particular con superficies inferiores a 10.000 m2
También es indispensable en este caso que el arrendatario solicite un acuerdo al arrendador antes del 23 de mayo de 2020.
Algunas posibles soluciones son:
1.- Articular una suspensión del pago de la renta durante el período de estado de alarma
2.- Realizar una rebaja en el importe mensual de la renta. El ajuste de la prestación. La condonación parcial de la prestación
3.- Alargar el período de obligado cumplimiento en la duración del contrato. El aplazamiento y la redefinición del plazo de cumplimiento
5.- Aumentar el importe de la renta mensual al cabo de un determinado período de tiempo.
6.- Actualizar la renta referenciándola a un IPC incrementado en varios puntos porcentuales .
7.- Incluir en el contrato la previsión del riesgo de un nuevo repunte de la pandemia con constatación de sus consecuencias contractuales ya fijadas en el contrato
Alejandro Toribio Abogado
945233175
