El programa de Tele5 “Constructor a la fuga” plantea con realismo el drama que puede sufrir el adquirente de una vivienda ante la conducta del constructor o promotor inmobiliario carente de escrúpulos. El gremio es tan respetable como todos, pero estafadores y sinvergüenzas los hay.
En el siguiente artículo publicado por la revista Inmobiliario de la Editorial Sepín se comenta la siguiente novedad legislativa en prevención del caso.
La Ley 20/2015, de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, ha procedido a modificar la Ley de Ordenación de la Edificación. La modificación más importante se produce en la regulación sobre la percepción de las cantidades a cuenta durante la construcción.
Las novedades a destacar respecto de la regulación contenida en la Ley 57/1968 son las siguientes:
1. La obligación de garantizar, será desde la obtención de la licencia de edificación y la garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirientes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.
2. Se fijan los requisitos que deben cumplir las garantías, tanto si se ha contratado un seguro de caución como si se opta por un aval.
· Seguro de caución:
– Póliza individual por cada adquiriente.
– Se debe asegurar la cuantía total de las cantidades anticipadas, incluidos impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda.
– El tomador del seguro y el obligado a pagar la prima es el promotor.
– El asegurado será el adquiriente según el contrato de compraventa.
– El asegurador no puede oponer las excepciones que correspondan contra el tomador.
– La falta de pago de la prima no es una excepción oponible.
– La duración del seguro no puede ser menor a la fecha de construcción y entrega de la vivienda.
– Si se concede una prórroga para la entrega de la vivienda, se puede prorrogar el seguro por el promotor, debiendo informar al asegurado.
– Si la construcción no llega a buen fin en el plazo, se debe requerir de modo fehaciente al promotor para la devolución de todas las cantidades y, si este no procede a su devolución en el plazo de 30 días, se podrá reclamar al asegurador.
– Si la reclamación previa al promotor no es posible, se puede reclamar directamente al asegurador.
– El asegurador debe indemnizar en el plazo de 30 días desde la reclamación.
– No son indemnizables las cantidades de las que no se acredite su aportación por el asegurado.
– El asegurador puede reclamar al promotor las cantidades satisfechas a los asegurados.
– Si el asegurador ha satisfecho la indemnización, el promotor no podrá enajenar la vivienda sin haber resarcido previamente a la entidad aseguradora por la cantidad indemnizada.
· Aval
– Se debe emitir y mantener en vigor por la totalidad de las cantidades anticipadas, incluidos impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda.
– Si la construcción no se inicia no llega a buen fin en el plazo, se debe requerir de modo fehaciente al promotor para la devolución de todas las cantidades y si este no procede a su devolución en el plazo de 30 días, se podrá reclamar al avalista la devolución.
– Si la reclamación previa al promotor no es posible, se puede reclamar directamente al avalista.
– Si pasan dos años desde el incumplimiento del promotor de la obligación garantizada sin que se haya requerido por el adquiriente para la rescisión del contrato y devolución de las cantidades, se producirá la caducidad del aval.
3. No se establece el carácter ejecutivo del aval o el contrato de seguro, que se determinaba anteriormente en el art. 3 de la Ley 57/1968.
4. En cuanto a la cancelación de la garantía, la misma se producirá, además de con la expedición de la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente y la acreditación de la entrega de la vivienda al adquiriente, cuando cumplidas esas condiciones, el adquiriente rehusara recibir la vivienda.
5. Se determina que el incumplimiento de las obligaciones impuestas constituye una infracción en materia de consumo, aplicándose la normativa al respecto tanto general como autonómica y sin perjuicio de las competencias de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. El incumplimiento de la obligación de constituir la garantía, dará lugar a una sanción de hasta el 25 % de las cantidades que deban ser aseguradas y, además, se impondrá al promotor, las infracciones y sanciones que puedan corresponderle conforme a la legislación específica en materia de ordenación de la edificación.
6. Algunos organismos públicos de promoción de viviendas podrán quedar exceptuados de cumplir estos requisitos según se determine reglamentariamente.
7. Por último, se establece que las aseguradoras deberán adaptar, antes de 1 de julio de 2016 y para las cantidades entregadas a partir de esa fecha, las pólizas vigentes a 1 de enero de 2016, al nuevo régimen.
Editorial Sepín. Revista de Derecho Inmobiliario
Alejandro Toribio
Abogado
945 233175
