La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, establece como obligaciones básicas de toda comunidad de propietarios la realización de los trabajos u obras que resulten necesarias para la seguridad, habitabilidad y accesibilidad del edificio. Los daños que puedan causarse a copropietarios o terceros por culpa o negligencia deberán ser reparados, a tenor de lo establecido en el artículo 1902 del Código Civil (LA LEY 1/1889).
En cuanto al plazo de prescripción para interponer una demanda por responsabilidad contractual contra una comunidad de propietarios es el señalado en el artículo 1968.2 del Código Civil (LA LEY 1/1889), esto es, de un año desde que lo supo el agraviado.
Hay todo tipo de casos en los que puede apreciarse la responsabilidad civil de la Comunidad de propietarios:
Humedades y filtraciones de agua
• Esta sentencia, dictada por el TS el 29 de febrero de 2011 (LA LEY 25949/2012), absolvió al arrendador de la demanda que el inquilino había interpuesto para reparar las paredes del local de negocio arrendado y eliminar las humedades existentes. La sentencia indica que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes. Quedó acreditado que las humedades que sufría el local provenían de un defecto constructivo de un elemento común, en concreto, del muro–fachada exterior del edificio. Dicho elemento común precisa para su reparación de impermeabilización desde el exterior para evitar las constantes filtraciones de agua. La responsabilidad de su arreglo era, por tanto, de la Comunidad de propietarios, y no del dueño del local.
• La responsabilidad de las comunidades de propietarios puede declarase en exclusiva, como hizo esta sentencia del TS de 22 de octubre de 2007 (LA LEY 180022/2007). Se enjuiciaba a quién debía imputarse la responsabilidad de los daños causados a unos locales por inmisión de agua procedente de un escape en la tubería que suministraba a uno de los bloques de los que se compone el edificio. Se concluyó la culpa exclusiva de la comunidad de propietarios de ese bloque, pues pese a que según el título constitutivo solo existía una Junta de Propietarios para todo el inmueble, existían pólizas de suministro y de seguro separadas para cada bloque, que funcionaban de hecho como dos comunidades independientes. Se realizó la imputación de la responsabilidad al grupo de copropietarios que tenían y ejercían el control de facto del elemento en que se produjo el siniestro causante de los daños.
Accidentes varios y caídas
• ¿Qué ocurre cuando está trabajando un obrero en la fachada del edificio y desgraciadamente cae y fallece? En este caso, el Tribunal Supremo, en sentencia de 21 de noviembre de 1998 (LA LEY 10872/1998), conoció de la demanda por responsabilidad civil interpuesta contra la comunidad y el empresario a consecuencia de fallecimiento de un obrero que falleció al caer de un andamio cuando realizaba trabajos de pintura en la fachada. El Tribunal exoneró a la comunidad de propietarios del edificio. Consideró que no era posible vincular la responsabilidad de la Comunidad a la declarada para el empresario, pues ello solo hubiera sido factible en el caso de que «los pintores operasen por cuenta y bajo la dependencia de la Comunidad», circunstancia que no concurrió. La única relación que cabría establecer entre la comunidad y el empresario fue la dimanada del contrato de arrendamiento de obra prevenido en los arts. 1544 (LA LEY 1/1889) y 1588 CC. (LA LEY 1/1889) (arrendamiento de obras y servicios).
• Otro caso enjuiciado fue el del fallecimiento del portero de una finca por ingestión de monóxido de carbono en la sala de calderas del inmueble. En esta sentencia del Tribunal Supremo de 3 de julio de 2006 (LA LEY 70326/2006), también se excluyó la responsabilidad civil de la Comunidad. La Sala no aceptó que en el caso concreto enjuiciado fuera aplicable la doctrina de la responsabilidad por riesgo, pues la Comunidad de Propietarios codemandada no realizaba ninguna actividad industrial creadora de riesgo, independientemente de la peligrosidad que pueda comportar el uso de determinados elementos comunes, como pueden ser los ascensores o, en este caso, las calderas de calefacción. Se fundamenta la responsabilidad que se declara en la sentencia recurrida, en la defectuosa ventilación del cuarto en que se ubicaban las calderas, así como en la inexistencia de un sistema de alarmas para detectar la presencia de monóxido de carbono producido por una defectuosa combustión de carbón utilizado. Tales defectos no eran imputables a la Comunidad de Propietarios codemandada que en ningún momento ha alterado la configuración del cuarto de calderas tal y como fue proyectado y construido en su momento; otro tanto, cabe decir de la inexistencia de un sistema de alarmas para detectar la presencia de monóxido de carbono, teniendo en cuenta que la Comunidad tenía concertado el servicio de mantenimiento de las calderas con cierta empresa. No puede imputarse, por tanto, a la Comunidad demandada una conducta imprudente o negligente en el mantenimiento y conservación del edificio y sus instalaciones que sea causante del evento dañoso producido.
• Por contra, en un caso en que se produjo un desplome del ascensor, causando lesiones a terceros, el Tribunal Supremo en sentencia de 25 de octubre de 2001 (LA LEY 8629/2001) consideró que el hecho dañoso fue imputable a la conducta omisiva de la comunidad de propietarios y de la empresa encargada de la conservación del aparato. La empresa de mantenimiento observó que el ascensor en el que se causaron graves daños, no estaba en perfecto estado de funcionamiento y, correctamente, lo comunicó a la comunidad de propietarios del que es un elemento común. Ésta, incorrectamente, no interrumpió el servicio del aparato,.
• Las caídas de personas producidas en el portal, escaleras y otros elementos comunes del edificio son muy habituales. En este caso el TS (STS 769/2003 de 17 Jul. 2003 (LA LEY 2620/2003) conoció de un caso en el que uno de los propietarios formuló demanda por responsabilidad extracontractual en reclamación de 16.000.000 de pesetas, contra la compañía aseguradora y la comunidad de propietarios. Sufrió lesiones como consecuencia de haber resbalado a la salida del ascensor por la existencia en el suelo de una mancha de un producto resbaladizo y deslizante. El tribunal exoneró a la comunidad, porque no existía prueba ni indicio alguno de que la colocación de un producto resbaladizo y deslizante en el portal de la comunidad se hiciera por persona dependiente o por cuenta de la última.
• La Audiencia Provincial de Alicante, en sentencia de 21 de abril de 2008 (LA LEY 106695/2008) concluyó la responsabilidad de la comunidad demandada en la caída sufrida por una persona en la ducha de la piscina comunitaria. Si bien el material de alicatado/recubrimiento del suelo de la ducha pudiera ser adecuado en lo que a revestimiento de piscina se refiere, no lo era necesariamente para duchas, al carecer de las características propias de un cerámico antideslizante.
• Los garajes comunitarios también son fuente de conflictos. En esta sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo de 22 de diciembre de 2011 (LA LEY 271323/2011), se apreció la responsabilidad de la comunidad por los daños sufridos en el vehículo del demandante cuando al salir del garaje del edificio, fue golpeado por la puerta eléctrica del mismo. La puerta carecía de elementos de detención del cerramiento o parada al encontrarse un obstáculo, circunstancia que debió ser prevista al ser instalada y de la que es responsable la comunidad, y con ello su aseguradora.
Obras y mejoras en elementos comunes
• En esta sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 5 de noviembre de 2015 (LA LEY 239786/2015), se concluyó que los daños y desperfectos producidos por la ejecución de obras que afectaban a elementos comunes NO eran responsabilidad de la Comunidad de propietarios demandada. La comunidad, como promotora y dueña de la obra de rehabilitación del edificio, contrató la ejecución de dichas obras con una empresa y la redacción y ejecución del proyecto con un arquitecto y arquitecto técnico. Los daños y desperfectos se produjeron por defectos de ejecución o acabado de las obras, por lo que son vicios constructivos. A pesar de que la Comunidad de Propietarios era la dueña de la obra, su intervención en la misma no se puede equiparar a la figura del promotor contemplada en la Ley de Ordenación de la Edificación (LA LEY 4217/1999), ya que si bien es verdad que es la Comunidad quién contrató con el arquitecto, arquitecto técnico y la empresa constructora, en ningún caso asumió vigilancia ni participación de los trabajos realizados.
• A consecuencia de ciertas obras de rehabilitación que la Comunidad de propietarios llevaba a cabo sobre el edificio fue demandada por el dueño de una de las viviendas, que había sufrido desperfectos varios. La Audiencia Provincial de Madrid, en sentencia de 24 de marzo de 2010 (LA LEY 79971/2010), consideró teniendo en cuenta los informes de peritos emitidos, que la Comunidad era la responsable de los mismos. La Audiencia equipara los informes periciales presentados por las partes junto con sus escritos alegatorios a los emitidos en el seno del proceso por un perito de designación judicial.
Daños producidos por incendio
• Debido a un incendio originado en una vivienda del edificio, que se propagó a las viviendas de los pisos superiores, varios propietarios salieron de sus casas para refugiarse en la azotea, pero no pudieron acceder a ella porque la puerta estaba cerrada con llave. Los afectados sufrieron intoxicación por humo además de quemaduras. El Tribunal Supremo, en sentencia de 10 de septiembre de 2015 (LA LEY 136697/2015) absolvió a la comunidad de propietarios en este caso. La responsabilidad por los daños sufridos recayeron en la propietaria de la vivienda donde se originó el incendio. En cuanto al hecho de que la puerta de la azotea estuviera cerrada, era así por decisión y conocimiento de quienes integran la comunidad, incluidos los demandantes. Aunque se había acordado en junta anterior que cada propietarios tuviera una llave, el retraso en la ejecución no puede valorarse como una circunstancia peligrosa, pues todos los comuneros conocían el estado de la puerta desde hacía muchos años (cerrada por motivos de seguridad), y dichos hechos no tienen encaje en el patrón de conducta o de conducta objetivamente exigible que debe ser observada por una persona razonable para generar culpa extracontractual de los artículos 1902 (LA LEY 1/1889) y 1104 de Código Civil .
DIARIO LA LEY Isabel Desviat
Alejandro Toribio abogado
945233175
