ÚLTIMA DOCTRINA JURISPRUDENCIAL SOBRE ARRENDAMIENTOS URBANOS DICTADA POR EL TRIBUNAL SUPREMO RECOPILADA POR EL DIARIO LA LEY
Los arrendamientos urbanos y los conflictos que plantea, han sido objeto de múltiples litigios. El Tribunal Supremo ha dictado a lo largo de estos años varias sentencias que podemos considerar "imprescindibles" a la hora de abordar ciertas problemáticas generadas por los alquileres, tanto de vivienda como de local de negocio.
Aspectos tan fundamentales como el desahucio falta de pago, la actualización de la renta, la subrogación o el tanteo y retracto han sido objeto de análisis por el TS; les ofrecemos estas sentencias, que han fijado doctrina, en una práctica tabla.
ARRENDAMIENTO DE LOCALES DE NEGOCIO
Ref. sentencia TS
Tema a tratar
Contenido de la doctrina
STS Civil 137/2015 de 12 Mar. 2015, Rec. 3101/2012 (LA LEY 55229/2015)
Duración del contrato Normativa aplicable
Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LA LEY 4106/1994) pero celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y sujetos a prórroga forzosa se rigen, en cuanto a su duración, por la disposición transitoria tercera de dicha Ley.
STS Civil, 539/2014 de 14 Ene. 2015, Rec. 2432/2012 (LA LEY 1262/2015)
Transmisión del local arrendado. Derecho de adquisición preferente del arrendatario Consignación del precio
El fenómeno adquisitivo que se deriva del ejercicio de adquisición preferente del arrendatario de vivienda o local de negocios se produce cuando se realiza el pertinente pago a través de la consignación, según lo previsto en los arts. 1518 (LA LEY 1/1889) y 1521 CC. (LA LEY 1/1889)
STS Civil 842/2013 de 21 Ene. 2014, Rec. 3031/2012 (LA LEY 20762/2014)
Derecho de retracto. Venta judicial del local arrendado
El retraso en el dictado del decreto de adjudicación no ha de perjudicar al arrendatario, en tanto que la consumación de la venta judicial debió efectuarse cuando todavía era arrendatario, dado que el retrayente ostentaba el derecho a un proceso sin dilaciones indebidas, como manifestación del derecho a la tutela judicial efectiva.
STS Civil, Sentencia 568/2011 de 18 Jul. 2011, Rec. 1257/2007 (LA LEY 119740/2011)
Actualización de la renta
En aplicación de la regla 1.ª de la disposición transitoria Tercera C) 6 LAU 1994 (LA LEY 4106/1994), para cada año de actualización de la renta hasta llegar al 100% de la renta actualizada, hay que tomar en consideración la variación experimentada en el IPC de los doce meses siguientes a la anterior actualización.
STS Civil, Sentencia 369/2010 de 8 Jun. 2010, Rec. 1029/2006 (LA LEY 86140/2010)
Actividades no comerciales
La Disposición Transitoria tercera, apartado B, número 4, regla 2ª, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 (LA LEY 4106/1994), debe interpretarse en el sentido de que para determinar la duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio, destinados a actividades no comerciales y celebrados antes del 9 de mayo de 1985, el arrendatario habrá de justificar haber abonado el pago de la cuota del I.A.E. para el año 1994.
STS Civil, Sentencia 36/2010 de 24 Feb. 2010, Rec. 2069/2005 (LA LEY 3084/2010)
Cierre de industria. Concepto de "justa causa"
La transformación de un local de negocio en almacén o depósito constituye el cierre de aquél.
Concepto de "justa causa" del cierre del local arrendado, se entiende como el acontecimiento proveniente de fuera de la empresa, extraño al arrendatario, sin que participe de la misma el hecho nacido dentro de la empresa, como ocurre en las declaraciones de quiebra o suspensiones de pagos, ni la mala racha del negocio, donde es preciso incluir la inactividad negocial derivada de la oportuna concesión de autorizaciones administrativas.
STS Civil, 867/2009 de 13 Ene. 2010, Rec. 2697/2004 (LA LEY 867/2010)
Notificación de la subrogación por jubilación
La falta de notificación de la subrogación arrendaticia producida a raíz de la jubilación del arrendatario, conforme a la Disposición Transitoria Tercera B) apartado 3 LAU 1994 (LA LEY 4106/1994), no determina la extinción del contrato ni faculta al arrendador para el ejercicio de la acción de resolución.
STS Civil, Sentencia 866/2009 de 13 Ene. 2010, Rec. 2668/2004 (LA LEY 1533/2010)
Subrogación mortis causa de un único descendiente
La Disposición Tercera 3ª b) LAU 1994 (LA LEY 4106/1994) debe interpretarse en el sentido de que, cuando concurran los requisitos establecidos en ella, sólo podrá subrogarse en el arrendamiento de local de negocio un único descendiente del arrendatario fallecido, siempre que éste continúe la actividad desarrollada en el local, y no cabe que la subrogación se opere en favor de varios descendientes conjuntamente aunque todos ellos participen en la actividad desarrollada por el causante como arrendatario de local de negocio.
STS Civil 582/2009 de 9 Sep. 2009, Rec. 1071/2005 (LA LEY 177102/2009)
Prórroga forzosa
Cuando el arrendatario es persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo.
STS Civil, Sentencia 305/2009 de 21 May. 2009, Rec. 1419/2004 (LA LEY 67153/2009)
Repercusión del coste de las obras necesarias
El epígrafe 10.3 apartado C) de la Disposición Transitoria Segunda, por su referencia con el epífrafe 9 apartado D) de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU, no se opone a que, cuando se trate de un contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado durante la vigencia del Texto Refundido de 1964, no es aplicable el artículo 108 de este ordenamiento -respecto a la repercusión de las obras necesarias en el arrendatario- dada la determinación de la liberalización de las rentas acordada en su artículo 97, ni en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores, habida cuenta de que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización.
STS Civil, Sentencia 26/2009 de 29 Ene. 2009, Rec. 4132/2001 (LA LEY 581/2009)
Notificación de la subrogación mortis causa.
El artículo 60 de la LAU 1964 (LA LEY 81/1964) no hace depender la facultad subrogatoria de la circunstancia de haber llevado a efecto la notificación prevenida, para otros casos, en el artículo 58 de dicha Ley.
STS Civil, Sentencia 755/2008 de 24 Jul. 2008, Rec. 508/2002 (LA LEY 96464/2008)
Impago de una mensualidad de la renta del local
El pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
Ref. sentencia TS
Tema a tratar
Contenido de la doctrina
STS Civil, Sentencia 386/2014 de 11 Jul. 2014, Rec. 900/2012 (LA LEY 84945/2014)
Subrogación en el contrato del hijo minusválido del arrendatario fallecido
En la interpretación de la Disposición Transitoria 2ª B) LAU 1994 (LA LEY 4106/1994), apartado 4º, párrafo 3º, en relación con la Disposición Adicional 9ª de la misma Ley, en materia de subrogación mortis causa, es suficiente para reconocer la subrogación que se produzca la situación de convivencia y el hijo se encuentre afectado por la minusvalía, sin necesidad de que esta hubiera sido declarada en el momento del fallecimiento del arrendatario por el órgano competente.
STS Civil, Sentencia 335/2014 de 23 Jun. 2014, Rec. 1437/2013 (LA LEY 74482/2014)
Enervación de la acción. Interpretación del art. 22 LEC. (LA LEY 58/2000)
El requerimiento de pago que se hace al amparo del art. 22 LEC (LA LEY 58/2000), no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.
STS Civil, Sentencia 180/2014 de 27 Mar. 2014, Rec. 141/2011 (LA LEY 31489/2014)
Falta de pago de la renta
El pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.
STS Civil, Sentencia 149/2014 de 10 Mar. 2014, Rec. 343/2012 (LA LEY 21267/2014)
Facultad judicial de moderación de la pena pactada en los contratos por negociación para el caso de desistimiento unilateral de las partes
En los contratos por negociación, en los que expresamente se prevea una pena convencional para el caso del desistimiento unilateral de las partes, la valoración o alcance patrimonial de la pena establecida no puede ser objeto de la facultad judicial de moderación, cuestión que pertenece al principio de autonomía de la voluntad de las partes.
STS Civil, Sentencia 295/2013 de 22 Abr. 2013, Rec. 2059/2010 (LA LEY 75865/2013)
Reclamación de cuotas del IBI. Plazo de prescripción
Calificada la obligación de pagar el IBI como una obligación dineraria de periodicidad anual, cuyo carácter periódico comporta su asimilación a la obligación, también periódica, de pago de la renta, el plazo de prescripción será de cinco años, por ser pago periódico.
STS Civil, Sentencia 246/2013 de 16 Abr. 2013, Rec. 1034/2009 (LA LEY 34925/2013)
Tácita reconducción
La disposición transitoria primera de la LAU 1994 (LA LEY 4106/1994) se ha de entender de manera que, tras la entrada en vigor de dicha norma, los contratos de arrendamiento de vivienda concertados a partir de 9 de mayo de 1985, se encuentran sometidos a una tácita reconducción de tres años, tras lo cual les es de aplicación lo establecido en los arts. 1566 (LA LEY 1/1889) y 1581 CC. (LA LEY 1/1889)
STS Civil, Sentencia 317/2011 de 12 May. 2011, Rec. 1002/2007 (LA LEY 98657/2011)
Actualización de la renta
La actualización de la renta por parte del arrendador se puede iniciar en cualquiera de los períodos anuales previstos en la regla 9ª del apartado D) 11 de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994) de 11 de noviembre de 1994, aplicando en tal caso el porcentaje exigible de la renta actualizada que corresponda a la anualidad elegida.
STS Civil, Sentencia 790/2011 de 4 Abr. 2011, Rec. 1932/2007 (LA LEY 17274/2011)
Novación
Para que pueda entenderse novado un contrato de arrendamiento de vivienda y pase a convertirse en un contrato de arrendamiento de temporada, es precisa la acreditación inequívoca de una voluntad de novar de ambas partes contratantes.
STS Civil, Sentencia 686/2010 de 10 Nov. 2010, Rec. 700/2005 (LA LEY 244477/2010)
Ocupación una vez finalizado el contrato. Posesión de mala fe
Constituye posesión de mala fe la ocupación del inmueble arrendado una vez llegada la fecha de terminación del arrendamiento, cuando la fecha de finalización es clara y no existen dudas respecto al momento en el que el arrendatario debe dejar libre y a disposición del arrendador el inmueble arrendado.
STS Civil, Sentencia 686/2010 de 10 Nov. 2010, Rec. 700/2005 (LA LEY 244477/2010)
Mala fe. Intereses de la indemnización
Los intereses de la cantidad fijada como indemnización como consecuencia de una posesión de mala fe, se devengan desde el momento en que comenzó esta posesión de mala fe.
STS Civil, Sentencia 549/2010 de 14 Sep. 2010, Rec. 2179/2006 (LA LEY 161990/2010)
Actualización de la renta. Contratos anteriores al 9 de mayo de 1985
En interpretación de la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11, de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994) de 11 de noviembre de 1994, la procedencia o no de la actualización de la renta correspondiente a contratos de inquilinato sobre vivienda, anteriores al 9 de mayo de 1985, se determina tras el requerimiento al efecto del arrendador teniendo en cuenta las circunstancias económicas vigentes en ese momento en relación con la acreditación de ingresos que exige la ley al arrendatario; siendo así que, establecida la procedencia o improcedencia de la actualización -que es única, aunque su definitiva implantación de haga gradualmente- las posteriores alteraciones en los ingresos de las personas que habiten la vivienda no modifican la situación ya creada con carácter definitivo.
STS Civil, Sentencia 48/2010 de 5 Feb. 2010, Rec. 1687/2005 (LA LEY 2365/2010)
Repercusión del importe de los servicios y suministros
Una vez actualizada la renta del contrato al amparo de la regla 8ª del apartado D. 11 de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994), puede el arrendador repercutir al arrendatario el importe íntegro de los servicios y suministros que autoriza al apartado C) 10.5 de dicha disposición, salvo que exista un pacto expreso entre las partes que los ponga a cargo del arrendador, y siempre al margen de la renta actualizada.
STS Civil, Sentencia 631/2009 de 16 Oct. 2009, Rec. 203/2005 (LA LEY 226645/2009)
Cesión inconsentida
No se considera como causa resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de una vivienda la mera designación en la vivienda de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real.
STS Civil, Sentencia 220/2009 de 3 Abr. 2009, Rec. 1200/2004 (LA LEY 58189/2009)
Fallecimiento del cónyuge titular del contrato
El contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos urbanos (LA LEY 4106/1994) en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento.
STS Civil, Sentencia 180/2009 de 27 Mar. 2009, Rec. 824/2004 (LA LEY 14367/2009)
Derecho de tanteo. Requisitos para el ejercicio
Mediante el derecho de tanteo, ejercitado en tiempo, forma y circunstancias correspondientes por la arrendataria, y aceptado por la parte arrendadora, se perfeccionó un acuerdo de compraventa a favor del inquilino, de obligado cumplimiento y observancia por todos los demandados.
STS Civil, Sentencia 755/2008 de 24 Jul. 2008, Rec. 508/2002 (LA LEY 96464/2008)
Desahucio por falta de pago. Impago de una mensualidad de la renta de la vivienda
El pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.
STS Civil, Sentencia 1393/2007 de 12 Ene. 2007, Rec. 2458/2002 (LA LEY 224/2007)
Desahucio por falta de pago. Cantidades asimiladas a la renta
El impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la Ley de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114.1ª del Texto Refundido de 1964.
OTRA DOCTRINA RELACIONADA
Ref. sentencia TS
Tema a tratar
Contenido de la doctrina
STS Civil, Sentencia 96/2016 de 19 Feb. 2016, Rec. 461/2014 (LA LEY 9903/2016)
comercialización de turnos de aprovechamiento turístico
Nulidad de los contratos de duración indefinida.
La comercialización de turnos de aprovechamiento turístico, tras la entrada en vigor de la Ley 42/1998 (LA LEY 4494/1998), sin respetar el régimen temporal establecido en el artículo 3.1 de dicha ley, que fija una duración entre tres y cincuenta años, da lugar a la nulidad de pleno derecho del contrato.
STS Civil, Sentencia 153/2009 de 18 Mar. 2009, Rec. 665/2003 (LA LEY 8764/2009)
Arrendamiento de industria. Régimen jurídico aplicable.
Los arrendamientos de industria no están sometidos a la normativa de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LA LEY 4106/1994) y el ordenamiento de aplicación para su regulación es el del Código Civil, sin que, por consiguiente, el arrendatario pueda ejercitar la acción de retracto.
STS Civil, Sentencia 1227/2009 de 15 Ene. 2009, Rec. 1555/2002 (LA LEY 580/2009)
Acción de impugnación de la compraventa: vigencia del artículo 53 del Texto Refudido LAU 1964 (LA LEY 81/1964)
El artículo 53 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (LA LEY 81/1964) es un precepto vigente en la actualidad, de conformidad con la Disposición Transitoria segunda de la Ley 29/1994 (LA LEY 4106/1994), de Arrendamientos Urbanos, y es plenamente aplicable a los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y su ejercicio no supone un abuso de derecho al ejercitarse la acción impugnatoria con base en una facultad reconocida legalmente, debido a la virtualidad del artículo 2.2 del Código Civil (LA LEY 1/1889) en cuanto al principio de derogación de las normas, al fundamento de seguridad jurídica del artículo 9.3 de la Constitución (LA LEY 2500/1978) y la doctrina del Tribunal Constitucional sobre este particular, así como a la regla de la tutela judicial efectiva para la resolución de los pleitos «secundum legem», y de acuerdo con el sistema de fuentes establecido (artículo 1.7 del Código Civil (LA LEY 1/1889)), sin que la interpretación sociológica permita la derogación de una norma que pretende proteger al inquilino, objetivo al que responde dicho artículo 53.
Alejandro Toribio Abogado
945233175
