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9 de Junio de 2014

COMPRAVENTA: DIFERENCIAS ENTRE EL PRECONTRATO Y LOS TRATOS PRELIMINARES NO VINCULANTES
La relación contractual de carácter verbal supone un problema de prueba de que efectivamente la promesa de venta existió, a cuyo efecto pueden ser determinantes los correos electrónicos que se han remitido las partes.
Es reiterada la jurisprudencia que declara la admisión de la promesa verbal bilateral de compra y venta recíprocamente aceptada, AUNQUE NO SE HAYA FORMALIZADO EN UN CONTRATO ESCRITO. Así, el art. 1.278 CC declara que los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.
A la hora de determinar las consecuencias derivadas del incumplimiento de una de las partes, es necesario precisar si el convenio verbal alcanzado es un contrato preliminar, llamado también precontrato, compromiso, o, simplemente, una "promesa de contrato", en la que se encuadra la promesa bilateral de comprar y vender, ya que en este caso sería posible reclamar el cumplimiento del contrato, a tenor de lo establecido en el art. 1.451 del Código Civil, o si, por el contrario, nos encontramos ante meros tratos preparatorios o preliminares (simples conversaciones personales o por intermediarios o representantes, ofertas y contraofertas), en los que las partes no demuestran de forma patente su intención de obligarse recíprocamente, si bien sí hacen ver la posibilidad de contratar en el futuro.
La jurisprudencia condiciona la viabilidad de la pretensión resarcitoria al hecho de que en la negociación haya quedado especificada la cosa y el precio objeto del futuro contrato. Asimismo, hay resoluciones que reconocen el derecho a la indemnización solicitada por apreciar evidente mala fe en una de las partes, que, conociendo las gestiones llevadas a cabo por la otra, frustra de manera arbitraria y sin causa justificada la venta.